不動産を換価分割する場合の手続、費用税金等について

不動産を換価分割する場合の手続、費用税金等について

無知なものでよろしくおねがいします。

前提状況として

対象不動産

土地　２２０㎡　（2筆　５３㎡と１６７㎡）
父名義登記　固定資産税評価額　３３００万円　
建物　１６０㎡　未登記　固定資産税は父名義で徴収されている
　固定資産税評価額　２００万円
　土地の２筆にまたがって建っている
　築４０年超　老朽化目立ち売却価値は無い物　と思われる

対象関係人
父　　６年前死去
母　　１年前死去
長男　６１歳生存　２８年前迄両親と同居
　　　結婚を期にマンションを買い別居
次男　５７歳生存　３３年前迄両親と同居
　　　結婚を期に同居建物を二世帯用に
　　　一部改修し別所帯として現在も居住
三男　５１歳生存　２７年前迄両親と同居
　　　その後仕事の転勤で別居６年、再同
　　　居８年、別居３年、10年前から再々
　　　同居し現在も居住　独身
長女　６０歳生存　３３年前迄両親と同居
　　　結婚を期に嫁ぎ先へ別居

　他に関係関与する人間は無し

父死亡時、母が重病で、相続人全員の同意の上預貯金はとりあえずすべて母名義に変更。不動産は父名義のままにしていた。
母の回復を待って分割協議しようとしたが、母が回復せず死亡、父死亡時点での遺産分割は行なわれず現在に至っている。
現在、父母の相続人の子供４人で遺産分割協議しているが、預貯金の分割案は決まっている。
なお、相続税は非課税範囲内で考慮必要無し。

ここで質問です。
残る不動産を換価分割で売却換金し1/4づつにするとした場合
・どんな手続きが必要なのか（登記やその他不　産売却時の手続きなど）
　出来れば概算費用なども
・譲渡時の税金はどのような者がどれくらいか　かるのか
・それら費用の分担はどうなるのか

以上です　よろしくお願いします。　
【質問日】2009年06月20日

堀・峰岸法律事務所

具体的な手続の内容，必要書類等は，不動産業者や司法書士に聞けばいいのですが，だいたいの手続とか，費用とか，費用の分担とかは以下のようなものだとお考えください。

１　まず，相続人間で，換価売却配分の取り決めを書面化しておいた方がいいでしょう。
２　不動産業者への仲介手数料は，おそらく，うん千万円台の売買となりますので，3％+6万円で考えておけばいいのではないでしょうか。仲介手数料の負担は，代金を1/4で分けるなら，やはり，負担も1/4ずつにするのが一般的です。
３　買主が決まり売買契約を締結して，決済を行います。その際，こちらは登記必要書類（司法書士が指示してくれます）を準備し，買主の代金と交換します。
その際，不動産業者も立ち会いますので，仲介手数料のその場で支払います。登記手数料は，所有権移転分は，通常買主負担ですが，父名義の不動産であれば，こちらが負担する分もあると思いますので，その場で，司法書士に支払います。これらの費用は，受け取った代金の中から支払えはいいでしょう。
　司法書士費用等の負担も1/4ずつにするのが合理的ではないでしょうか
あとは領収証のやりとりをして，決済はおしまいです。
４　相続人間で，立替費用等があれば，精算のうえ，売買代金を分配します。
５　譲渡所得税が発生する場合もありますが，その計算は，譲渡収入金額から取得費や譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた金額をもとに計算しますので，ここでは判りません。
後日，確定申告して，税金を支払うことになりますが，特例の適用により各相続人の税額が異なってくる場合もありますので，そこは，精算の対象とはせず，各自がそれぞれを負担するということでいいのではないでしょうか。　
【回答日】2009年06月21日

現在未掲載の専門家

こんにちは。
登記手数料等の費用は答えかねますので、私からは税金のお答えです。換価分割は相続人に一旦登記してから売却しますので、法定相続分で登記すると４人で申告納税することになります。っこで分割の方法ですが、現に居住している次男と三男が自分の居住割合に応じて相続して売却すると居住用不動産を譲渡した場合の３０００万円特別控除（租税特別措置法３５条）などを受けれるので譲渡税の計算が有利です。遺産分割では、「次男、三男が何々を相続する代わりに長男と長女にいくら支払う」という分割方法にすればお金で分けることができます。代償分割という遺産分割方法です。ご参考になさってください。
【回答日】2009年06月22日